文 |研究员 何俊峰?

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2022年，是物业管理行业充斥着肃杀和冷清。受地产行业的动荡的波及，资本市场持续降温，物企股价一路下调，企业上市意愿降低。低迷的市场环境下，有的企业抓住机会高歌猛进，也有企业落寞退场，行业经历了新一轮的洗牌。

新一年的年报季，7成以上上市物企选择在一季度末压哨交卷，企业经营现状可见一斑，透视年报我们发现不少物企在历经艰难的一年后仍然取得了不错的成绩。下面，克而瑞物管和中物研协重点对已披露业绩的53家上市物企，从资本市场、管理规模、营业收入、盈利能力、运营效率等五个维度全面梳理新一年上市物企成色，看一看历经上年的竞争、激战和隐忍，上市物企的新格局。

资本市场

2021年4月19日，恒生公司推出恒生物业服务和管理指数，物业板块的独立性增强。然而，受房地产市场拖累和疫情反复的影响，2022年物企整体上市意愿下降。多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作。恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势，并于2022年10月31日降至最低点1776.65点，相较最高点（2021年6月30日）10607.56点下降83.25%，至2023年3月底，恒生物业服务及管理指数达3001.37点。

截止到目前，上市物企总数为63家，2022年新增金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务、万物云6家，年内仅润华服务成功上市。

从市值来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。截止2023年一季度末，上市物企总市值为4264.64亿港元，相较最高点几近四折。2022年华润万象生活凭借商管、央企属性发展势头强劲，年内企业市值跃升至首位，截止最新数据，其总市值为941.53亿港元，显著领先于其他上市物企。

华润万象生活

市值跃升至首位：941.53亿港元

从估值来看，上市物企的市盈率仍处于低位，截至3月31日，上市物企市盈率均值为12.59倍。具体来看，华润万象生活、特发服务两家具有国资背景优势，且在商管服务、总部型物业实力强劲，发展稳健，中天服务在社区增值服务领域能力领先，市场给予其较高的估值。截至最新数据，三家物企市盈率分别为38.12倍、35.77倍和31.57倍。

华润万象生活

市盈率最高：38.12

从每股收益上看，53家上市物企每股收益均值为0.33元，保利物业每股收益最高为2.01元，22家企业每股收益位于均值之上。

保利物业

每股收益最高：2.01元

管理规模

2022年，上市物企仍呈现规模增长态势，但整体增速放缓，年内国央企成为并购主角，物业管理行业规模化发展进入新阶段。

完整披露2019年至2022年在管面积的48家上市物企，其在管面积总值已由24.36亿平方米增长至61.94亿平方米，在管面积均值由5182.34万平方米增长至1.29亿平方米。2022年企业普遍下调规模增长预期，年内上市物企在管面积均值同比增速仅18.72%，较2021年下降31.51个百分点。上市物企市场集中度仍在持续提升，2019年至2022年48家上市物企在行业中的市场份额由8.36%增长至约17.42%。

2022年上市物企在管面积

市场份额约为17.42%

2022年披露年度在管面积的50家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值（1.28亿平方米）的物企为14家，与上年保持一致。其中，碧桂园服务在管面积达8.69亿平方米，稳居上市物企在管规模之首；保利物业、雅生活服务、绿城服务和中海物业在管面积均超过3亿平方米；在管面积前五的企业规模总值达26.95亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企的分化日益加大。从增速上看，2022年上市物企在管面积增速普遍下降，其中，国央企外拓强劲，年内华润万象生活在管面积增速最快，达到83.61%。

碧桂园服务

在管面积居首位：8.69亿平方米

华润万象生活

在管面积增速最快：83.61%

营业收入

随着物业管理规模的扩大和服务的多元化，物企经营业绩持续高质量发展，多家物企表现亮眼，营业收入实现跨越式增长。2022年51家上市物企营业收入总值为2377.53亿元，均值为46.62亿元，同比增长18.77%，增速不及上年一半。上市物企营业收入的市场集中度持续提升，2019年至2022年，51家上市物企在行业中的市场份额由9.81%增长至约16.52%。

营业收入

市场份额约达16.52%

百亿营收阵营增至8家，碧桂园服务稳居上市物企营收首位。2022年，中海物业和华润万象生活营业收入首破百亿，晋升百亿阵营。碧桂园服务收入来源多元化，2022年营业收入高达413.67亿元，实现跨越式增长，稳居上市物企首位，也超越刚刚年内上市的万物云（301.06亿元）。金茂服务营收增速最快，同比增长60.74%。碧桂园服务在288.43亿元的高基数上仍实现43.42%的增长。

碧桂园服务

营业收入最高：413.67亿元

金茂服务

营收增速最快：60.74%

从社区增值服务收入来看，碧桂园服务仍居首位，社区增值服务收入达40.18亿元。保利物业调整股权募集资金用途加大增值服务业务投入，年内企业社区增值服务收入跃升至第二位，营收为30.64亿元。金茂服务重视社区增值服务产品打造，年内重点打造美居平台服务团队，挖掘存量业务，围绕美居平台服务拓展多种产品类型，社区增值服务收入增速最快，达247.34%。此外，新希望(000876)服务社区增值服务收入占比最大，达26.63%。

碧桂园服务

社区增值服务收入最高：40.18亿元

金茂服务

社区增值服务收入增速最快：247.34%

新希望服务

社区增值服务收入占比最大：26.63%

盈利能力

上市物企盈利能力出现大幅下滑，2022年51家上市物企毛利均值由10.01亿元下降至9.84亿元，同比下滑1.69%；净利润均值由4.91亿元下降至2.92亿元，同比大幅下滑40.50%。

2022年上市物企净利润高于10亿元的有6家，与上年持平。其中，碧桂园服务以净利润22.61亿元稳居第一，但2022年同比下滑48.0%。金茂服务净利润增速最快，达90.49%。毛利超过10亿元的物企有12家，较上年增加3家。其中，毛利最高的仍为碧桂园服务，达102.58亿元。金茂服务毛利润增速最快，达56.13%

碧桂园服务

净利润最高：22.61亿元

金茂服务

净利润增速最快：90.49%

碧桂园服务

毛利最高：102.58亿元

金茂服务

毛利增速最快：56.13%

同时，上市物企毛利率和净利率均出现下降趋势，至2022年53家上市物企毛利率和净利率均值分别为24.64%和7.71%，分别较上年下降4.31个百分点和5.52个百分点。其中，星盛商业净利率和毛利率均最高，分别为26.50%和55.70%。

星盛商业

净利率最高：26.50%

星盛商业

毛利率最高：55.70%

运营效率

上市物企运营效率提升。人均管理面积大于2万平方米的有3家。其中，建业新生活人均管理面积最大，达23829.08平方米/人。人均产出高于50万元的有5家，人均净利润高于10万元的有3家。其中，星盛商业一直追求稳健发展，加速行业布局，运营实力持续提升，2022年，星盛商业人均净利润和单位面积营收均最高，分别为18.02万元/人和294.50元/平方米。

建业新生活

人均管理面积最大：23829.08平方米/人

金茂服务

人均产出最高91.10万元/人

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星盛商业

人均净利润最高：18.02万元/人

星盛商业

单位面积营收最高：294.50元/平方米

小结

2022年，受宏观经济、房地产市场调控政策的持续影响，物业服务企业在资本市场遇冷，估值持续下调，物企通过回购、分红、股权激励等一系列措施发起了多轮自救动作来提振资本市场信心，随着房地产融资政策“三支箭”等政策的提振，物业股估值触底反弹，逐渐向行业合理估值范围回归。

经历大起大落，物企意识到服务客户才是行业本源，万科物业等4家头部物企签署《住宅物业服务倡议书》，呼吁行业回归本源、拒绝高毛利。今年两会期间，政府工作报告和住建部部长重申“稳”房地产，房地产的企稳回升也为物业管理行业发展营造了良好发展市场环境。

在政策支持、城镇化进程推进、社会认可度提升、智慧科技应用等多因素的助推下，物企的服务覆盖面仍在不断增大，服务密度在持续提高，借助智慧科技等先进手段，物企服务品质也在不断提升，物业管理行业正在向高质量发展阶段迈进。

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